Il est nécessaire de faire la différence entre un bail de locaux commerciaux et un bail industriel, car la législation relative à ces deux types de contrats est très différente. En effet, si le premier est régi par la loi sur les baux urbains, le second est régi par le code civil.
La différence fondamentale est que ce n’est pas la même chose de louer des locaux vides ou des locaux avec des installations, prêts à exercer une activité. Le local vide est un bail de locaux commerciaux, tandis que le local avec des installations, des machines, du mobilier convenablement organisé et apte à obtenir immédiatement un produit économique, est un bail industriel.
Dans la pratique, afin d’éviter le régime des baux relevant de la loi sur les baux urbains, des contrats sont conclus en tant que baux industriels, alors qu’il s’agit en fait de la location de locaux commerciaux.
Selon la jurisprudence, ce qui est essentiel pour qualifier un contrat de bail industriel, c’est que la volonté des parties soit de céder, non pas des locaux vides, ni des locaux avec des installations, mais un ensemble organisé, une unité patrimoniale, dont font partie les locaux, les installations et l’organisation, l’objet du bail industriel étant un complexe ou une universalité d’éléments matériels liés et propres à un usage industriel.
Cette singularité du contrat industriel par rapport au contrat de location d’entreprise va au-delà de la seule définition, car ces deux règles différentes présentent également des enjeux juridiques très différents qui doivent être analysés dans chaque cas.